Affittare casa per brevi periodi: come si fa?

Pubblicato il 20/10/2023
Tempo di lettura: 6 minuti

Se stai cercando informazioni su come affittare casa per brevi periodi, con o senza P.IVA questo contenuto risponderà alle tue domande su modalità di gestione e sui principali adempimenti necessari.

Cosa sono gli affitti brevi?

Se stai cercando un modo semplice per affittare casa per qualche giorno e mettere a reddito la tua seconda casa, gli affitti brevi rappresentano una scelta molto popolare! Rispetto alle modalità tradizionali, gli affitti brevi portano solitamente maggiori possibilità di guadagno. Inoltre, potrai gestire una casa vacanze o alloggio turistico sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale

Esistono due diverse tipologie di contratto di affitto breve:

  • affitto breve turistico: quando la permanenza non supera i 30 giorni,
  • affitto transitorio,: quando si prende in affitto la casa per più di 30 giorni, ma sempre sotto i 18 mesi.

Per l’affitto breve turistico non è necessario provvedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, mentre nel caso di affitto breve transitorio saranno necessarie certificazione e marca da bollo.

Gestire una piccola attività ed affittare casa per brevi periodi, è semplice?

Come con tutte le forme di investimento, guadagnare dagli affitti brevi non è così semplice. Se decidi di utilizzare la tua casa vacanze o la tua seconda cosa per gli affitti brevi, dovrai occuparti di un gran numero di adempimenti amministrativi e fiscali che possono variare da Regione a Regione o da Comune a Comune.

La buona notizia è che le locazioni brevi come fonte di rendita secondaria stanno diventando sempre più! Infatti, in questo settore operano molti intermediari che possono rendere le cose più semplici tramite diverse formule (gestione totale o parziale, o addirittura con progetti di formazione per l’autonomia del proprietari!). Noi di Ruralis per esempio, offriamo ai proprietari di case vacanze lontano dalle città la possibilità di affidarci la gestione digitale dell'immobile. Così facendo, i proprietari non dovranno più occuparsi della parte fiscale o legale, e dovranno solamente accogliere i turisti!

Gli adempimenti di cui dovrai occuparti variano a seconda della Regione o del Comune, ma solitamete includono:

  • Iscrizione al portale alloggiati web della Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti
  • Pagamento della tassa di soggiorno per gli ospiti laddove prevista
  • Stipula del contratto di locazione (in merito a questo aspetto, ulteriori informazioni sono disponibili nella Circolare della Agenzia delle Entrate n.24/E del 12 Ottobre 2017)
  • Pagamento delle tasse secondo il regime fiscale posseduto (se P.IVA)
  • Trasmissione delle presenze per fini statistici attraverso piattaforme telematiche di rilevazione turistica
  • Comunicazione al Comune dei dati catastali, l’indirizzo, il numero di camere o le unità abitative e dei posti letto dell’alloggio, il nome, il cognome, il codice fiscale, il numero di telefono e l’indirizzo mail/pec del soggetto che esercita l’attività (se P.IVA)
  • Comunicazione al Comune, prima dell’inizio dell’attività, della dichiarazione sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio (che verrà sottoposto a verifica)
  • Denuncia della presenza di ospiti in base alle indicazioni dell'autorità di pubblica sicurezza
  • Comunicazione al comune dei periodi di locazione effettuata ai fini dell’eventuale applicazione dell’imposta di soggiorno comunale.

Si, sono tanti punti.

Tuttavia, attraverso un mandato potrai incaricare agenzie o property manager della gestione completa o parziale del tuo immobile.

Ruralis ti offre un servizio di gestione digitale che ti garantisce 0 rischio di morosità, 0 penali, 0 gestione della burocrazia e guadagni al netto della tassazione!

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Esiste una legislazione valida per tutti gli affitti turistici?

La normativa è dettata dalle normative regionali, in accordo con la legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo), per questo dovrai necessariamente adeguarti alle richieste della tua Regione o Comune. In più sembra che a breve ci sarà una nuova riforma, rimani in aggiornamento!

Quali tipologie di affitti brevi non necessitano della P.IVA?

Ad ora puoi gestire uno o più immobili senza P.IVA nel caso dell’apertura di:

  • Locazione turistica
  • Casa vacanza

Approfondimento:  Locazione turistica e casa vacanze a confronto: le differenze principali

Affittare casa per brevi periodi: quale gestione è migliore?

Rispetto a una casa vacanza, una locazione turistica è un’abitazione affittata per un breve periodo di tempo, una semplice messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi ammessi sono le pulizie finali e il cambio biancheria al termine del soggiorno, in vista degli ospiti successivi.

La gestione della locazione turistica è più semplice, ed anche la normativa è meno articolata: trattandosi di solito di locazione turistica non imprenditoriale se la durata della locazione è inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno non occorrerà neppure effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Al contrario, se la durata della locazione è superiore ai 30 giorni, il contratto dovrà essere registrato.

Quali sono i requisiti per affittare il proprio immobile per brevi periodi?

Requisiti casa affitti brevi

Casa Simone-Torella dei Lombardi(AV)

Requisiti e normative per l’apertura di una casa vacanze

Come avrai appreso nei paragrafi precedenti i requisiti per l’apertura di una casa vacanze cambiano a seconda della regione di appartenenza.

Le variabili più comuni sono:

  • Destinazione e durata massima dell'affitto
  • Status lavorativo del proprietario di casa
  • Finalità abitativa
  • Tipologia di servizi offerti agli ospiti

Per avere la completa certezza delle normative che si applicano al tuo caso specifico dovrai recarti al tuo Comune di residenza e chiedere al SUAP, quest’ultimo è lo sportello unico che ha l’obbiettivo di  semplificare i rapporti tra la pubblica amministrazione italiana e i cittadini, qui potranno comunicarti tutti gli adempimenti richiesti per la creazione del tuo progetto. 

Quale dotazione è obbligatoria per iniziare a guadagnare con gli affitti brevi?

Ti forniamo alcune indicazioni sulla dotazione “standard”, che però dovrai adeguare al tipo di struttura ed al numero di persone che potrai ospitare:

  • Contratto e ricevuta d'affitto(se il periodo temporale del soggiorno lo necessita)
  • Set completo di asciugamani
  • Posate in cucina
  • Pentole ed utensili da cucina
  • Phon
  • Lenzuola pulite
  • Sapone
  • Gel disinfettante
  • Carta igienica
  • Kit di pronto soccorso
  • Estintore in caso di incendio
  • Luce di emergenza

Spesso vengono anche richiesti:

  • Rilevatori di fumo e monossido
  • Caricabatterie e adattatore della corrente

La dotazione minima richiesta per la locazione turistica è invece l’estintore antincendio.

Ovviamente, garantire una cucina attrezzata, phon, aria condizionata e gli altri elementi indicati, potrebbe incidere sulla scelta dei futuri ospiti, garantendoti maggiori prenotazioni. La dotazione obbligatoria può, come il resto, variare da Regione o Comune, quindi prendi queste informazioni come un indicazione di cosa aspettarti.

Quindi tutte le case possono diventare una casa vacanza?

Se la tua struttura è nelle condizioni di poter ospitare in sicurezza delle persone, assolutamente si. Il certificato di agibilità è infatti obbligatorio.

Gestione non imprenditoriale: locazione turistica e casa vacanza a confronto

Gestione non imprenditoriale della casa vacanze

Per potere gestire la tua casa vacanze in modalità non imprenditoriale, devi gestire meno di 3 appartamenti in modo occasionale. L’ Occasionalità ed il periodo di inattività per locazione senza P.IVA varia di Comune in Comune (dai 90 ai 120 giorni all'anno). Durante tale periodo, è possibile comunque affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale.

I tuoi obblighi “fiscali” sono la ricevuta non fiscale e la marca da bollo.

gestione affitti brevi non imprenditoriale

Gestione non imprenditoriale della locazione turistica

Si possono affittare massimo 4 appartamenti e, con il nuovo decreto, il numero di appartamenti gestibili dovrebbe scendere a 2.

L’ Occasionalità ed il periodo di inattività per locazione senza P.IVA varia di Comune in Comune (dai 90 ai 120 giorni all'anno). Durante tale periodo, è possibile comunque affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale.

Gli obblighi fiscali per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale sono:

  • Numero di immobili: massimo 4
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come occasionali
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni
  • Ricordati che per la casa vacanze non imprenditoriale è prevista l’emissione di una ricevuta semplice e non fiscale (con apposizione di marca da bollo da €2 se superiore ai €77,47)

Occhio agli adempimenti necessari!

Mancati adempimenti verso il Comune

La mancata comunicazione ai Comuni dei dati di cui sopra comporta la sanzione pecuniaria, irrogata dal Comune competente, da €500 a €2.000.

Fonte: surap.regione.campania.it

Mancati adempimenti verso la Questura

Se le dimentichi o comunichi schede errate relative ai tuoi ospiti (inclusi i minori) puoi rischiare fino a 3 mesi di detenzione o una sanzione pecuniaria fino a €206.

Attenzione: Per maggiori informazioni, soprattutto se ambisci ad una gestione totalmente autonoma dovrai sempre rivolgerti alle associazioni di categoria o all'Ufficio del Turismo della regione in cui intendi operare.

Conclusione

Come per molte modalità di investimenti, gli affitti brevi possono creare qualche problema a livello gestionale, amministrativo e legale. Operando nel settore, spesso ci vengono poste domande da proprietari di immobili che non riescono a stare dietro a tutti gli aggiornamenti delle leggi. Per questo motivo, integrando le migliori soluzioni digitali, Ruralis supporta i proprietari di casa ad incrementare il loro reddito da affitti brevi.

Se anche a te questo mondo sembra troppo impegnativo, contattaci!

Ruralis è la soluzione senza penali, che ti paga al netto delle tasse, e non ti chiede alcun anticipo, occupandosi di tutti gli adempimenti burocratici al posto tuo!

Scopri la nostra offerta, inizia a guadagnare dagli affitti brevi senza pensieri!

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