Come avviare una casa vacanze nel 2024

Pubblicato il 14/03/2024
Tempo di lettura: 9 minuti

Vuoi avviare una casa vacanze nel 2024?

Le locazioni brevi, o short-term rentals, sono contratti di locazione di immobili per un periodo di tempo inferiore ai 30 giorni. Si tratta di una tipologia di locazione dal quale potresti iniziare a guadagnare anche se il tuo immobile non si trova in zone centrali o vicine ad attrazioni turistiche “classiche” o più conosciute, sia avviando un’attività imprenditoriale che non.

avviare una casa vacanze nel 2024

Distinzione fra case vacanza ed alloggio turistico

Prima di avviare una casa vacanze nel 2024 ed aprire le porte ad ospiti provenienti da tutto il mondo è necessaria una distinzione: casa vacanze ed alloggio turistico non sono la stessa cosa e richiedono un livello di impegno differente

Se hai intenzione di affittare un alloggio turistico dovrai mettere a disposizione l’abitazione per un breve periodo di tempo, con biancheria pulita ad ogni nuovo arrivo, ed occuparti delle pulizie al termine del soggiorno.

Se invece hai intenzione di affittare una “casa vacanze”, non si tratterà di una semplice messa a disposizione dell'immobile ma sarai tenuto a fornire dei servizi come pulizia, cambio biancheria durante il soggiorno, ed eventuali servizi aggiuntivi come per esempio la colazione.

Normative di riferimento per avviare una casa vacanze nel 2024

Se desideri avviare un’attività di casa vacanze nel 2024 sappi che è tempo di riforme! Le leggi stanno cambiando e puoi avere alcuni aggiornamenti sulle modificazioni in atto (leggi qui le principali normative).

In linea generale, le regioni e i comuni possono prevedere ulteriori adempimenti per gli affitti brevi. Ad esempio, possono richiedere la presentazione di un'autorizzazione o di un'attestazione di idoneità dell'immobile alla locazione turistica. Genericamente la casa vacanze si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83 che può essere gestita in forma imprenditoriale ed occasionale.

“Gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

- Legge quadro sul turismo

Cosa comporta avviare una casa vacanza nel 2024?

Si tratta, quindi, di una attività turistico ricettiva di tipo extra-alberghiero, riferita generalmente alla pratica di affittare una proprietà per un breve periodo di tempo, solitamente inferiore ai 30 giorni.

A partire dal 1° gennaio 2023, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate), devono comunicare all’amministrazione finanziaria:

  • Dati dei locatori con periodicità trimestrale all’Agenzia delle Entrate
  • Corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate

Le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate entro il 31 gennaio 2024.

Requisiti generali per l’apertura di una casa vacanze nel 2024

Come avrai appreso dal paragrafo precedente i requisiti per l’apertura di una casa vacanze possono diversificarsi, le variabili ad oggi riguardano la destinazione e la durata massima dell’affitto, lo status lavorativo del proprietario di casa, la finalità abitativa, e la tipologia di servizi offerti agli ospiti.

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Dotazione obbligatoria e facoltativa per l’apertura di una casa vacanze

Ecco alcune linee guida per la dotazione di una casa vacanza o alloggio turistico, dovrai adeguare queste indicazioni alla tipologia di struttura ed al numero di persone che potrai ospitare:

  • Contratto e ricevuta d'affitto
  • Set completo di asciugamani
  • Posate in cucina
  • Pentole ed utensili da cucina
  • Lenzuola pulite
  • Sapone
  • Gel disinfettante
  • Carta igienica
  • Kit di pronto soccorso
  • Estintore in caso di incendio
  • Rilevatori di fumo e monossido
  • Luce di emergenza
  • Caricabatterie e adattatore della corrente

Dotazione facoltativa:

  • Polizza assicurativa contro terzi*
  • Mappa con le attrazioni adiacenti
  • Consigli gastronomici
  • Condimenti
  • Shampoo
  • Phon
  • Cuffietta
  • Altri kit per l’accoglienza

Aprire una casa vacanza significa aprire le porte della propria abitazione a diverse persone. Una polizza assicurativa contro terzi è consigliata a tutela del proprio immobile, ma non è una dotazione obbligatoria.

Tutti gli immobili sono adatti ad ospitare turisti?

Se la tua struttura è nelle condizioni di poter ospitare in sicurezza delle persone, assolutamente sì. Il certificato di agibilità è infatti obbligatorio. In ogni caso una struttura più nuova, ben arredata e dotata di tutti i comfort sarà più interessante per i futuri ospiti e potrà metterti nella giusta condizione per una richiesta economica superiore.

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Adempimenti fiscali ed amministrativi per la gestione dell’attività da affitti brevi nel 2024

In caso di gestione imprenditoriale, e anche occasionale, solitamente gli adempimenti di cui devi occuparti sono:

  • Iscrizione al portale “Alloggiati Web” della Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti
  • Pagamento della tassa di soggiorno per gli ospiti laddove prevista
  • Stipula del contratto di locazione. In merito a questo aspetto, ulteriori informazioni sono disponibili nella Circolare della Agenzia delle Entrate n.24/E del 12 Ottobre 2017
  • Pagamento delle tasse secondo il regime fiscale posseduto
  • Trasmissione delle presenze per fini statistici attraverso piattaforme telematiche di rilevazione turistica

Alcune variazioni possibili

Alcune regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che intendono esercitare attività di locazione breve:

  • Comunicare al comune d’appartenenza, prima dell’inizio dell’attività di locazione, i dati catastali, l’indirizzo, il numero di camere o unità abitative e dei posti letto dell’alloggio, il nome, il cognome, il codice fiscale, il numero di telefono e l’indirizzo mail/pec del soggetto che esercita l’attività
  • Trasmettere al comune, prima dell’inizio dell’attività, dichiarazione sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio che il Comune può sottoporre a verifica
  • Denunciare la presenza di ospiti in base alle indicazioni dell'autorità di pubblica sicurezza
  • Comunicare al Comune i periodi di locazione effettuata ai fini dell’eventuale applicazione dell’imposta di soggiorno comunale.

Mancati adempimenti verso il Comune

La mancata comunicazione ai Comuni dei dati di cui sopra comporta la sanzione pecuniaria, irrogata dal Comune competente, da 500 a 2.000 euro.

Fonte: surap.regione.campania.it

Mancati adempimenti verso la Questura

Se le dimentichi o comunichi schede errate relative ai tuoi ospiti (inclusi i minori) puoi rischiare fino a 3 mesi di detenzione o una sanzione fino a 206 euro.

C’è un iter burocratico chiaro e valido per tutti per avviare una casa vacanze nel 2024?

Ad oggi la normativa non viene applicata in modo uniforme sul territorio, quindi non ci è possibile fornire informazioni generali valide per tutti. Più avanti nell’articolo ti forniamo le direttive generali per avviare l’attività da affitti brevi in forma sia occasionale che imprenditoriale, un’ottima base per farsi un’idea sulla tipologia di impegno che la nuova attività potrebbe richiedere.

In seguito dovrai confermare queste indicazioni presso il comune dove intendi avviare l’attività di affitti brevi o casa vacanze.

Ti informiamo inoltre che durante il 2024 sono previsti cambiamenti in ambito di affitti brevi, dalla variazione della cedolare secca, al limite del numero di notti, ai dispositivi di sicurezza obbligatori, al codice identificativo nazionale (CIN).

Adempimenti fiscali da affitti brevi in forma occasionale

Vuoi provare ad avviare una casa vacanze nel 2024 senza aprire da subito la P.IVA? Dovrai emettere una ricevuta fiscale con marca da bollo che a fine anno andranno inserite nella dichiarazione dei redditi e documentati con le relative ricevute.

Puoi dichiarare i redditi percepiti dall’attività occasionale da affitti brevi nel quadro RL del Modello Unico, a patto che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni con lo stesso soggetto e contratti diversi e inferiori ai 30 giorni.

Il quadro RL è la sezione della Dichiarazione dei redditi nella quale dovrai dichiarare i redditi diversi da Partita Iva che hai percepito nell'anno di riferimento di imposta.

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Ricorda che le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale non sono in alcun modo detraibili.

Adempimenti fiscali per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale:

  • Partita IVA: Non obbligatoria
  • Numero di immobili: meno di 3 nello stesso comune
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come occasionale
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni
  • Ricordati che per la casa vacanze non imprenditoriale è prevista l’emissione di una ricevuta semplice e non fiscale (con apposizione di marca da bollo da 2 Euro se superiore ai 77,47 Euro)

Adempimenti amministrativi e pubblica sicurezza

Adempimenti amministrativi ed obblighi in materia di pubblica sicurezza per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale:

  • Se l’ospite è cittadino italiano o appartenente all’UE e si trattiene al massimo 29 notti/30 giorni non è necessario fare denuncia della sua presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza rappresentato dalla Polizia Municipale,
  • Se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29 notti/30 giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza attraverso il modulo di  dichiarazione di ospitalità entro 48 ore dal suo arrivo.

Come avviare una casa vacanze nel 2024 in forma non imprenditoriale

In forma non imprenditoriale, l'attività di locazioni brevi è considerata attività occasionale. In questo caso, non è necessario aprire una partita IVA.

Per avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:

  • L'immobile deve essere situato in una zona con un potenziale turistico o d’interesse
  • L'immobile deve essere in buone condizioni e deve essere arredato in modo confortevole
  • Il proprietario dell'immobile deve essere un privato

Iter burocratico per avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale

L'iter burocratico per avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale è il seguente:

  1. Informarsi sulle normative comunali vigenti

La prima cosa da fare è informarsi sulle normative comunali vigenti in materia di locazioni brevi. In alcuni comuni, infatti, è necessario ottenere una licenza o un permesso per poter affittare la propria casa per brevi periodi, ed in ogni caso la normativa ad oggi non è applicata in modo uniforme.

  1. Registrarsi presso il Comune di residenza

In alcuni comuni, è necessario registrarsi presso il comune di residenza per poter esercitare l'attività di locazioni brevi. La registrazione può essere effettuata presentando una dichiarazione in carta libera in cui si dichiara di voler esercitare l'attività di locazioni brevi in forma non imprenditoriale, ma come tutte queste informazioni ti suggeriamo di informarti presso gli uffici preposti nella zona in cui intendi avviare la tua attività.

  1. Creare un contratto di locazione turistico

È necessario creare un contratto di locazione turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore. Il contratto deve contenere le seguenti informazioni:

  • I dati anagrafici del proprietario e del conduttore
  • L'indirizzo dell'immobile
  • La durata del contratto
  • Il prezzo della locazione
  1. Registrare gli ospiti presso la Questura

È necessario registrare gli ospiti presso la Questura entro 24 ore dal loro arrivo. La registrazione può essere effettuata online sul portale Alloggiati Web ( https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/) o presso la Questura.

  1. Richiedere la Tassa di soggiorno

In alcuni comuni, è necessario richiedere la Tassa di soggiorno. La Tassa di soggiorno è un'imposta che viene applicata ai turisti che soggiornano in un comune per un periodo superiore a 24 ore.

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Vantaggi di avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale

I vantaggi di avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale sono i seguenti:

  • Non è necessario aprire una partita IVA
  • Non sono previste imposte o tasse specifiche
  • L'attività può essere svolta in forma occasionale

L'avvio di una casa vacanze in forma non imprenditoriale può essere un'opportunità interessante per generare un reddito aggiuntivo o per ridurre i costi di gestione dei tuoi immobili. Tuttavia, è importante conoscere in particolare i regolamenti locali prima di intraprendere questa attività.

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Svantaggi nell’ avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale

  • Non è possibile detrarre le spese relative all'attività dalla dichiarazione dei redditi. Ciò significa che le spese sostenute per l'acquisto, la manutenzione e la gestione dell'immobile devono essere sostenute dal proprietario e non possono essere recuperate fiscalmente
  • Non è possibile beneficiare di agevolazioni fiscali, come il regime forfettario. Il regime forfettario è un regime fiscale agevolato che consente di pagare un'imposta sostitutiva del 5% o del 15% dei ricavi
  • Non è possibile avere accesso a finanziamenti agevolati. I finanziamenti agevolati sono finanziamenti concessi a condizioni vantaggiose, come tassi di interesse ridotti o periodi di rimborso più lunghi

Inoltre, l'attività di locazioni brevi in forma non imprenditoriale è soggetta a una serie di limiti e restrizioni, come il limite di 30 giorni per singolo contratto di locazione e, salvo alcune eccezioni il divieto di fornire servizi aggiuntivi, come la colazione e le pulizie giornaliere.

In sintesi, i principali svantaggi dell'avviare una casa vacanze in forma non imprenditoriale sono:

  • Minori benefici fiscali;
  • Meno possibilità di accedere a finanziamenti agevolati;
  • Limitazioni e restrizioni all'attività.

Suggerimenti per promuovere la tua casa vacanze

Una volta che hai avviato la tua casa vacanze, è importante promuoverla per attirare gli ospiti. Ecco alcuni suggerimenti:

  • Crea un annuncio chiaro e completo che includa tutte le informazioni utili agli ospiti, come le dimensioni e la disposizione dell'immobile, i servizi offerti, la posizione e le attività da svolgere nelle vicinanze.
  • Utilizza le piattaforme online per promuovere la tua casa vacanze come Airbnb e Booking.com, queste possono essere un ottimo modo per raggiungere un pubblico più ampio e aumentare le possibilità di affittare il tuo immobile.
  • Offri sconti e promozioni per attirare gli ospiti a seconda della stagionalità.

Leggi: Come avere più prenotazioni

In breve

L'avvio di una casa vacanze in forma imprenditoriale può essere un'opportunità interessante per generare un reddito significativo o per ridurre i costi di gestione di un immobile. Tuttavia, è importante conoscere in particolare i regolamenti locali e le normative fiscali prima di intraprendere questa attività.

I principali vantaggi di questa forma di attività sono:

  • È possibile detrarre le spese relative all'attività dalla dichiarazione dei redditi
  • È possibile beneficiare di agevolazioni fiscali, come il regime forfettario
  • È possibile avere accesso a finanziamenti agevolati

I principali svantaggi sono:

  • È necessario aprire una partita IVA e rispettare tutte le normative relative all'attività imprenditoriale
  • Sono previste imposte e tasse specifiche, che possono essere più elevate rispetto a quelle previste per l'attività in forma occasionale

L'avvio di una casa vacanze in forma imprenditoriale può essere un'opportunità interessante per generare un reddito significativo o per ridurre i costi di gestione di un immobile. Tuttavia, è importante conoscere la normativa di riferimento e i regolamenti locali prima di intraprendere questa attività.

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