Gestione dell'immobile per affitti brevi: tutto quello che c’è da sapere

Pubblicato il 23/10/2023
Tempo di lettura: 7 minuti

Vuoi ricavare una rendita secondaria da uno o più immobili? In questo post ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere sulla gestione dell’immobile per gli  affitti brevi, dalla promozione al questionario di gradimento.

Partiamo!

Cosa si intende per contratto di locazione breve?

Prima di capire come funziona la gestione dell'immobile per affitti brevi ti spieghiamo cos'è l'affitto breve in sé e quali tipologie di affitto breve potresti scegliere per avviare la tua nuova attività!

L’affitto breve, oppure affitto temporaneo, si differenzia dall’affitto tradizionale perché prevede vincoli meno rigidi per i proprietari. Nelle locazioni brevi infatti è possibile dare in uso la casa per periodi limitati, e la durata del soggiorno non è mai superiore ai 18 mesi, per questo non richiede particolari requisiti.

Qualunque proprietario di immobile ad uso abitativo può adottarlo, a patto che si rispettino gli obblighi previsti dalla legge 431/98, gestita attualmente dagli organismi regionali.

Per la gestione degli affitti brevi potrai scegliere tra una gestione imprenditoriale o non imprenditoriale.

Questa scelta dipenderà principalmente da:

  • Il tempo che vorrai dedicare all'attività
  • La quantità di immobili da mettere a rendita
  • Dai servizi che intenderai offrire agli ospiti

A differenza delle normali locazioni, solitamente, per gli affitti brevi, non è necessario sottoscrivere un contratto di locazione con l’inquilino. Tuttavia, esistono due eccezioni:

  • Affitto breve turistico: quando la permanenza non supera i 30 giorni (ma non sarà necessario provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate)
  • Affitto transitorio: quando si prende in affitto la casa per più di 30 giorni, ma entro i 18 mesi (sarà necessaria la registrazione con marca da bollo)

Quindi, per contratto di locazione breve si intende:

  • Un contratto di locazione di immobile a uso abitativo
  • Con durata complessiva non superiore a 30 giorni

Questa tipologia di contratti possono essere stipulati direttamente o tramite soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, gestendo portali telematici e mettendo in contatto persone in cerca di un immobile, con persone che dispongono di unità immobiliari e desiderano offrirle in affitto.

Affitti brevi ed obbligo di denuncia

In precedenza, per gli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni non erano previsti particolari obblighi di comunicazione legati alla sicurezza. Con l'introduzione del decreto di sicurezza, che estende l’obbligo agli affitti brevi, le cose sono cambiate. Dovrai quindi comunicare sempre i dati dei tuoi ospiti.

In che modo deve essere effettuata la comunicazione? La comunicazione deve essere fatta alla Questura anche se la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni.

Si intensificano gli adempimenti nel caso di ospiti Extra UE o apolidi (che non posseggono cittadinanza). Infatti in questi casi sarai tenuto a fare comunicazione di cessione del fabbricato. Si tratta di un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento consentendo l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso (prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191).

Gestione dell'immobile per affitti brevi: quali sono i requisiti minimi che deve possedere il tuo immobile?

Sono molte le soluzioni disponibili se desideri guadagnare dagli affitti brevi, ecco le più diffuse:

  • Affitti turistici
  • Casa vacanze
  • B&B
  • Guest house

Qualsiasi formula deciderai di scegliere, il tuo immobile dovrà trovarsi in Italia e appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10, uffici o studi privati) e dovrai trattare unicamente immobili ad uso abitativo, adeguatamente allestiti.  Noi di Ruralis trattiamo principalmente case vacanza e locazioni turistiche!

Scopri subito quali altri obblighi sono correlati per ognuna di queste due strutture!

Obblighi per aprire una casa vacanze

Se intendi adibire una seconda casa a "casa vacanze" per turisti e guadagnare così dagli affitti brevi devi ricordare che sei tenuto a rispettare degli obblighi relativi alla struttura e ad alcuni servizi di base che dovranno essere necessariamente presenti:

  • Estintore e cassetta del pronto soccorso
  • Luce di emergenza
  • Conformità alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie (regolati dal Comune)
  • Iscrizione al catasto come abitazioni civili
  • Garantire una superficie minima utile non inferiore a 8 mq per ciascun posto letto
  • In caso di monolocali la superficie minima dovrà essere di 28 mq per una sola persona e 38 mq per due persone
  • Garanzia della fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale
  • Dovrai provvedere alla manutenzione dell’immobile, degli arredi e alla pulizia ad ogni nuovo cliente

Obblighi per aprire una locazione turistica

Se intendi adibire una seconda casa a locazione turistica anche in questo caso devi ricordare che si tratta di una struttura che metterai a disposizione ad ospiti e viaggiatori e sei tenuto a rispettare degli obblighi che, rispetto a quelli riservati alla “casa vacanze”, saranno davvero essenziali.

  • I servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani al check in e lo svolgimento della pulizia al check out secondo l'Art. 4 del decreto legislativo 50/2017.

Non sono previsti altri obblighi, anche se sembra che nel nuovo decreto (che probabilmente uscirà a novembre 2023) sarà obbligatorio predisporre un estintore per immobile.

Per trarre il massimo dalla attività potrai predisporre:

  • Wi-Fi
  • Cucina attrezzata
  • Aria condizionata

Scopri di più nel blog post dedicato Locazione turistica e casa vacanze a confronto: le differenze principali

Gestione dell'immobile per affitti brevi: tutto quello che c’è da sapere

Dal Marketing al questionario di gradimento

Adesso che hai messo a punto la tua struttura, ed hai scelto se farne un' attività imprenditoriale o meno, avrai comunque bisogno di farla conoscere ai turisti!

Per far conoscere il tuo immobile sul mercato e accrescere la sua potenzialità, oltre al passaparola, sarà importante avere una strategia che sia in grado di arrivare alle persone che cercano esattamente quello che hai da offrire! E non sono poche!

Qui entra in gioco il marketing.

Il marketing è un insieme di analisi e tecniche utilizzate in un determinato settore per comprenderne il mercato e proporre merci e servizi a costi remunerativi per l’impresa ed accessibili per il consumatore ideale.

Ma concentriamoci di più sul web marketing!

Il web marketing è un ramo del marketing che trova la sua naturale applicazione attraverso gli strumenti presenti sul web. Internet ha agevolato la nascita di nuovi punti di aggregazione tra domanda ed offerta, e questo è solo un bene per te! Oggi, avvalendosi dei giusti strumenti e di una comunicazione efficace, è possibile attrarre l’attenzione di più persone interessate alla tua offerta (attraverso social, portali, directory etc.)

Come trovare nuovi ospiti online

Ci sono vari modi per attrarre più turisti per la tua abitazione. Questi sono i passi generali che potrebbero tornarti utili quando deciderai di iniziare a guadagnare con gli affitti brevi:

  • Seleziona uno o più portali di prenotazioni
  • Crea un file excell con mail, password di accesso ed altre informazioni relative alla piattaforma
  • Chiama un fotografo, oppure qualcuno che disponga della tecnologia e delle capacità necessarie per presentarne l’immagine al meglio
  • Scrivi un testo che descriva bene le caratteristiche più importanti della tua struttura
  • Definisci un prezzo per notte che possa essere competitivo, ma che ti permetta di coprire le spese e guadagnare la tua parte (considera le politiche di ogni portale sulla commissione)
  • Aggiorna il prezzo in base all’andamento del mercato e della stagionalità per ottenere prenotazioni tutto l’anno
  • Per ogni portale, procedi al caricamento delle foto, della descrizione, del prezzo e delle specifiche richieste
  • Invita gli ospiti attraverso varie strategie a lasciare una recensione e a parlare dell’esperienza! Può aiutare a riscuotere più fiducia, e di conseguenza, prenotazioni!

BONUS: Un extra è quello di cercare ”influencer”, o piccole testate giornalistiche locali che parlino anche online della tua struttura, della tipologia di soggiorno, delle esperienze che è possibile fare e la consiglino ad altre persone citando attività, stili di vita, eventi o trend specifici.

Gestione dell'immobile per affitti brevi: tutto quello che c’è da sapere

Il questionario di gradimento: analizza la soddisfazione dei tuoi ospiti!

Sappiamo che, specialmente se stai approcciando in questo momento il mondo degli affitti brevi potresti guardare con una certa distanza al “questionario di gradimento” e alle recensioni ma sappi che sono uno dei motori principali per u gran numero di attività, da sempre. Ti spieghiamo subito il perché!

Siamo bombardati da pubblicità e siamo sempre meno sensibili alle offerte. Una cosa che non ha mai smesso di funzionare però è il “passaparola”. Semplicemente, il passaparola è il consiglio di un una persona alla pari, un amico, la vicina, oppure un altro consumatore.

L’obbiettivo di questi due strumenti è quello di lasciar parlare i fatti, il modo in cui si sono sentiti gli ospiti che hanno provato l’esperienza che offri. Non c’è niente di più convincente per i tuoi futuri ospiti che una persona che offre un parere onesto!

Non solo! Il questionario di gradimento è un prezioso spunto per migliorare la tua accoglienza, ed individuare i punti in cui il tuo servizio è più carente!

Per creare i sondaggi puoi avvalerti di un questionario cartaceo o appoggiarti a tool online come Survio, per esempio. Con una veloce ricerca potrai trovare tranquillamente sia tool gratis che a pagamento!

Adempimenti fiscali per gli affitti brevi

Ottenendo il pagamento degli affitti, percepirai comunque un reddito e sarà necessario dichiararlo e pagarne le tasse, che tu lo faccia saltuariamente o a livello imprenditoriale.

Vediamo quali sono gli adempimenti minimi per la gestione non imprenditoriale:

  • Tassa di soggiorno (non tutti i portali se ne occupano in automatico)
  • Cedolare secca del 21% a carico del proprietario che dovrai invece versare dall’intermediario che riceve il canone di affitto in caso di contratti stipulati con mediatori o agenzie.

Per approfondire: qui trovi le istruzione dell’Agenzia delle Entrate contenute nella circolare 24/E del 12 ottobre 2017. 

Come si gestiscono gli affitti brevi ad uso transitorio?

Questa tipologia di affitto è a metà tra l’affitto di locazione tradizionale e l’affitto breve. Questa tipologia contrattuale è applicabile solamente per locazioni che abbiano una durata minima di 1 mese ed una durata massima di 18 mesi per il quale dovrà essere presente una documentazione che giustifichi la natura transitoria del contratto.

Se ti occuperai di locazioni superiori ai 30 giorni, dovrai:

  • Proporre un contratto con una forma adatta al contratto transitorio, che sia in linea con le normative ed i contenuti che per regola devono essere presenti in questa tipologia di contratto.
  • Definizione del canone di locazione. Il corrispettivo previsto per una locazione transitoria può essere determinato tra l’ospite e te in quanto proprietario, ma in alcune zone d’Italia deve seguire  l’importo disciplinato dagli accordi territoriali.
  • Rispetto al contratto d’affitto dovrai pagare un’imposta di bollo (pari a €16 per ogni quattro facciate scritte del contratto o, in ogni caso, ogni 100 righe) e di un’imposta di registro (per un contratto di locazione ad uso abitativo è previsto il pagamento del 2% del canone di locazione da pagarsi a metà tra conduttore e locatore)
  • Cessione di fabbricato. Se per i cittadini italiani ed europei l’obbligo è assolto con il contratto d’affitto, la comunicazione di cessione del fabbricato (nel caso il contratto di locazione venga stipulato con cittadini stranieri-extra comunitari) è obbligatorio. Per adempire a questa richiesta dovrai presentarti in Questura o in Comune per darne comunicazione tramite il modulo di registrazione del contratto di affitto ed i documenti del locatario, oltre a quelle del conduttore.

Conclusione

Puoi ricavare una rendita secondaria attraverso le due tipologie di affitti brevi più comuni, adatte ad una gestione anche non imprenditoriale, ed una tipologia più impegnata definita locazione “transitoria” a metà tra la locazione breve e tradizionale. Ci sono alcuni adempimenti importanti al quale attenersi ed un importante novità in arrivo  a livello di riforma. 

Se desideri avviare un’attività da affitti brevi che ti consenta entrate extra ma hai timore di non saper gestire la parte amministrativa, di ricerca ospite etc, contattaci. Ti garantiamo 0 anticipi, 0 penali e 0 gestione burocratica: dovrai occuparti solo della manutenzione e pulizia.

Scopri di più qui

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