Principali normative italiane sugli affitti brevi

Pubblicato il 18/01/2024
Tempo di lettura: 6 minuti

In questo articolo tratteremo le principali normative italiane sugli affitti brevi o short-term rentals in Italia, contratti di locazione di immobili concessi per un periodo di tempo limitato, sempre più popolari negli ultimi anni e particolarmente diffusi in ambito turistico. 

Questa tipologia di contratto consente ai viaggiatori di soggiornare in un'abitazione privata, con un maggiore comfort e a costi spesso inferiori rispetto a quelli di altre forme di ospitalità.

Per affittare il proprio immobile in locazione breve, è necessario rispettare la normativa vigente, che prevede una serie di adempimenti, i principali sono:

  • Indicare il codice identificativo dell'immobile in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dello stesso
  • Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati catastali dell'immobile, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate, entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui si è verificato l'evento.
  • Indicare i redditi derivanti dalle locazioni brevi che possono essere assoggettati alla cedolare secca con aliquota del 21%, che è una forma di tassazione agevolata che consente di pagare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali.

Quali sono le principali normative italiane sugli affitti brevi?

normative italiane sugli affitti brevi

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’articolo 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”

Come funziona il contratto di locazione turistica

La locazione turistica è un contratto di locazione stipulato tra un proprietario di un immobile e un conduttore, che avviene per un periodo massimo di 30 giorni e deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità. Il contratto deve contenere le seguenti informazioni:

  • I dati identificativi delle parti, ovvero il nome, il cognome, la residenza e il codice fiscale del proprietario e del conduttore
  • L'indirizzo dell'immobile locato
  • La durata del contratto
  • Il canone di locazione
  • Le spese incluse o escluse nel canone
  • Le condizioni di consegna e riconsegna dell'immobile

Registrazione del contratto

La registrazione del contratto è obbligatoria solo se la durata del contratto è superiore a 30 giorni. In caso di locazione turistica di durata inferiore a 30 giorni, non è necessario registrare il contratto.

Gestione dei redditi provenienti dagli affitti brevi

Una tra le più recenti novità tra le normative italiane sugli affitti brevi è quella che riguarda i redditi derivanti dalla locazione turistica. Nel Ddl affitti brevi 2024, attualmente in bozza, pare che l'aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi verrà aumentata dal 21% al 26%.

Inserire link all’articolo “Nuovo decreto legislativo sugli affitti brevi in Italia: cosa cambia per proprietari e inquilini nel 2024”

Ad oggi in alternativa alla cedolare secca, i redditi derivanti dalla locazione turistica possono essere dichiarati ai fini IRPEF, con la possibilità di beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

In conclusione, la locazione turistica è una tipologia di contratto di locazione che presenta una serie di vantaggi sia per i proprietari che per i conduttori:

  • Per i proprietari, la locazione turistica può rappresentare un'opportunità per generare un reddito aggiuntivo o per ridurre i costi di gestione dell'immobile.
  • Per i conduttori, la locazione turistica può offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel tradizionali.

Tuttavia, è importante conoscere la normativa di riferimento e i regolamenti locali prima di intraprendere l'attività di locazione turistica.

Ecco alcuni consigli per stipulare un contratto di locazione turistica valido e vantaggioso:

  • Rivolgiti a un professionista qualificato, come un avvocato o un notaio, per la redazione del contratto, oppure affidati ad un partner come Ruralis.
  • Inserisci nel contratto tutte le informazioni necessarie, come quelle indicate sopra.
  •  Predisponi un inventario dell'immobile, che sarà firmato da entrambe le parti al momento della consegna dell'immobile.
  •  Fai pagare al conduttore una caparra confirmatoria, che verrà restituita al termine del contratto, dedotta l'eventuale somma dovuta per danni all'immobile.

Seguendo questi consigli, potrete evitare spiacevoli inconvenienti e tutelarti in caso di controversie.

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Locazioni brevi: definizioni, normativa e adempimenti generali

Definizione

Le locazioni brevi sono contratti di locazione stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, per un periodo massimo di 30 giorni.

Normativa

La disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Adempimenti

I soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo sono tenuti a:

  • Indicare il codice identificativo (CIR) dell'immobile in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dello stesso;
  • Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati catastali dell'immobile, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate, entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui si è verificato l'evento.

Tassazione

I redditi derivanti dalle locazioni brevi, stipulati da persone fisiche che non agiscono in qualità di impresa, possono essere assoggettati alla cedolare secca con aliquota del 21%- 26%.

Normativa regionale

Le regioni possono adottare disposizioni in materia di locazioni brevi, con particolare riferimento alla durata massima del contratto, ai requisiti degli immobili e alle sanzioni per l'inosservanza della normativa.

Eccezioni regionali

La normativa sugli affitti brevi può variare a seconda della regione, in alcune di esse sono previste norme più restrittive rispetto a quelle nazionali, ad esempio in alcune regioni è necessario ottenere una licenza o un permesso per esercitare l'attività di affitti brevi, mentre in altre regioni  è previsto un limite massimo di giorni per i quali è possibile affittare un immobile per brevi periodi.

Aspetti burocratici

In Italia, è possibile esercitare l'attività di affitti brevi in forma non imprenditoriale o in forma imprenditoriale.

Leggi il blog: Casa vacanze e Locazione turistica a confronto.

Locazioni brevi in forma non imprenditoriale

In forma non imprenditoriale, l'attività di affitti brevi è considerata come attività occasionale. In questo caso, non è necessario aprire una partita IVA e non sono previste imposte o tasse specifiche.

Per avviare un'attività di affitti brevi in forma non imprenditoriale, è necessario:

  • Registrarsi presso il Comune di residenza
  • Inviare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Registrazione presso il Comune di residenza

Per registrarsi presso il Comune di residenza, è necessario presentare una dichiarazione in carta libera in cui si dichiara di voler esercitare l'attività di affitti brevi in forma non imprenditoriale.

La dichiarazione deve contenere le seguenti informazioni:

  • I dati anagrafici del proprietario dell'immobile
  • L'indirizzo dell'immobile
  • La durata dell'affitto
  • Il numero di persone che saranno ospitate

Comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Per inviare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate, è necessario compilare il modello RLI (Registro delle imprese e dei lavoratori autonomi).

Locazioni brevi in forma imprenditoriale

In forma imprenditoriale, l'attività di affitti brevi è considerata come attività professionale o commerciale, in questo caso è necessario aprire una partita IVA e sono previste imposte e tasse specifiche.

Per avviare un'attività di affitti brevi in forma imprenditoriale, è necessario:

  • Aprire una partita IVA
  • Richiedere la SCIA
  • Registrarsi presso il Comune di residenza
  • Inviare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Apertura di una partita IVA

Per aprire una partita IVA, è necessario rivolgersi a un commercialista o a un caf.

Richiesta della SCIA

Per esercitare l'attività di affitti brevi in forma imprenditoriale, è necessario richiedere la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) al Comune di residenza.

Registrazione presso il Comune di residenza

Per registrarsi presso il Comune di residenza, è necessario presentare una dichiarazione in carta libera in cui si dichiara di voler esercitare l'attività di affitti brevi in forma imprenditoriale oppure utilizzare la documentazione ad hoc fornita dagli addetti.

Comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Per inviare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate, è necessario compilare il modello RLI (Registro delle imprese e dei lavoratori autonomi).

Aspetti fiscali

In caso di attività di affitti brevi esercitata in forma non imprenditoriale, i redditi derivanti dall'attività sono assimilati a quelli di lavoro dipendente e sono soggetti all'Irpef. In caso di attività di affitti brevi esercitata in forma imprenditoriale, i redditi derivanti dall'attività sono soggetti all'Irpef o all'Ires, a seconda della natura giuridica dell'impresa.

Per determinare il reddito imponibile, è necessario applicare le regole ordinarie previste per le imprese.

Conclusione

La normativa italiana in materia di locazioni brevi è contenuta nell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. La normativa prevede una serie di adempimenti per i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo, tra cui:

  • Indicare il codice identificativo dell'immobile in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dello stesso;
  • Comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati catastali dell'immobile, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate, entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui si è verificato l'evento.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi, stipulati da persone fisiche che non agiscono in qualità di impresa, possono essere assoggettati alla cedolare secca con aliquota del 21%. La normativa sugli affitti brevi può variare a seconda della regione, in alcune di queste sono previste norme più restrittive rispetto a quelle nazionali, ti consigliamo dunque di  riferirti sempre all’ufficio di competenza della tua zona per ottenere informazioni aggiornate. Se pensi che avviare un’attività di locazioni brevi sia troppo complicato, affidati a un property manager come Ruralis. Siamo la prima azienda in Italia che si occupa di Digital Property Management di case vacanze nelle aree interne italiane.

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