Come gestire una casa vacanza

Gestire una casa vacanza può essere un'esperienza piacevole, ma che ha bisogno di alcune accortezze per poterlo fare con successo. Queste accortezze non riguardano soltanto gli aspetti burocratici, bensì anche altri elementi come la gestione della presenza digitale della struttura, l'arredamento e i servizi offerti, l'accoglienza al turista e molto ancora.

Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi si è rivelato un settore in forte crescita, ma come funziona? Quali sono le normative e gli adempimenti burocratici da seguire? Abbiamo raccolto in questo articolo tutte le informazioni più rilevanti che ti aiuteranno ad avere le idee più chiare sul mercato degli affitti brevi e, più nello specifico, su quello delle Case Vacanza.

Cosa si intende per Casa Vacanza?

A livello nazionale, le Case Vacanza sono regolate dalla Legge n. 217/1983 che le definisce come strutture ricettive extralberghiere, ammobiliate ed attrezzate, che vengono affittate ai turisti per brevi periodi. Oltre al semplice affitto dell’immobile, questa tipologia di gestione include anche alcuni servizi aggiuntivi che vanno messi a disposizione degli ospiti. Sono proprio questi servizi extra che caratterizzano l’attività e la distinguono da altre tipologie di gestione, come ad esempio la Locazione Turistica.

Nei prossimi paragrafi affronteremo nel dettaglio tutti gli aspetti della gestione di una Casa Vacanza, confrontandola con altre tipologie di strutture per gli affitti brevi ed entrando nello specifico degli adempimenti burocratici, fiscali e amministrativi.

Differenze tra Casa Vacanza e B&B

Nel caso dei Bed & Breakfast, più comunemente conosciuti con la sigla B&B, parliamo di strutture che offrono camere private con colazione inclusa. In Italia esistono alcune normative che ne regolano la gestione, in particolare in riferimento al numero delle camere totali (che oscilla tra 3 e 6, in base alle normative regionali) e i giorni di apertura annua (che vanno da 90 a 180).

Solitamente si tratta di strutture gestite da privati che offrono un’ospitalità dal carattere decisamente più familiare e domestico. A differenza delle Case Vacanza, infatti, nei B&B gli ospiti condividono spesso alcuni spazi della struttura con i proprietari e con gli altri ospiti. Le aree condivise sono principalmente quelle esterne (giardino, patio, terrazzo) o anche i servizi aggiuntivi (cucina e piscina). 

I B&B sono ottime soluzioni a prezzi contenuti, tuttavia se si desidera maggiore privacy e indipendenza, la scelta della Casa Vacanza potrebbe rispecchiare meglio le proprie esigenze.

Differenze tra casa Vacanza ed hotel

Gli Hotel offrono i servizi di ospitalità ritenuti più tradizionali, come una reception attiva 24h su 24, pulizia giornaliera, colazione e in alcuni casi anche servizi di ristorazione o altri servizi extra come spa o palestre. La gestione è ovviamente a stampo imprenditoriale, si richiede infatti una licenza specifica per poter operare e lo staff si dedica in maniera professionale alla gestione delle varie attività. Sono richiesti degli standard molto più rigidi sulle tematiche di igiene e sicurezza rispetto alle Case Vacanza, tutti standard che contribuiscono a stabilire la classificazione in stelle.

La permanenza negli hotel è indubbiamente caratterizzata da soggiorni più tranquilli e brevi. Tuttavia, gli ospiti devono adeguarsi ad orari specifici e non hanno la possibilità di cucinare o di vivere in autonomia gli spazi comuni. Per questo motivo, se si desidera trascorrere soggiorni più lunghi con una maggiore autonomia, la Casa Vacanza è l’opzione ideale!

Differenze tra Casa Vacanza e Locazione Turistica

La differenza tra casa vacanza e locazione turistica è molto più sottile in quanto si tratta di due tipologie di affitti brevi. La Locazione Turistica si differenzia principalmente perché non offre nessun tipo di servizio aggiuntivo agli ospiti, quindi non prevede la pulizia giornaliera, la colazione, il cambio biancheria quotidiano. Sotto questo punto di vista, essendoci meno servizi offerti, i prezzi sono solitamente più bassi rispetto a quelli del mercato delle Case Vacanza.

A livello normativo, fiscale e burocratico le due tipologie di gestione differiscono su alcuni punti e si allineano su altri. 

Se invece sei interessato a scoprire qualcosa in più sulla Locazione Turistica, abbiamo un articolo dedicato che potrebbe fare al caso tuo.

I requisiti per una Casa Vacanza

L’avvio di un’attività di affitti brevi prevede che siano rispettati alcuni requisiti minimi che permettono di avviare l’attività. Come abbiamo già spiegato in precedenza, le regolamentazioni nel settore delle Case Vacanza hanno spesso carattere regionale, quindi possono cambiare a seconda della regione in cui si trova l’immobile. Per capire quali sono le normative che si applicano nel tuo caso specifico, dovrai recarti presso l’ufficio SUAP del comune di appartenenza della struttura e chiedere ad un funzionario una consulenza per il tuo caso specifico. Tra i requisiti più importanti troviamo:

• La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), da presentare all’ufficio SUAP del comune di appartenenza della struttura.
• Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e il CIR (Codice Identificativo Regionale), da esporre negli annunci online per identificare ogni singola struttura.
• Rispetto delle norme di sicurezza, tra cui impianti elettrici e di gas, estintori e rilevatori di fumo.
• L’immobile deve essere ovviamente conforme alle norme edilizie e adibito ad uso abitativo

I servizi da offrire in una Casa Vacanza

Se vuoi trasformare un immobile in una Casa Vacanza dovrai assicurare agli ospiti l’erogazione di alcuni servizi. 

Anche se al momento non esistono delle vere e proprie leggi che regolano quest’area, a livello regionale potrebbero esistere delle regolamentazioni da seguire, motivo per cui ti invitiamo sempre a consultare il tuo consulente di fiducia.

Possiamo classificare i servizi erogati in due grandi categorie: i servizi di base e i servizi extra.

I servizi base di una casa vacanza 

Tra i servizi base troviamo tutti quelli che sono ritenuti fondamentali dagli ospiti e che ci si aspetta siano sempre presenti in una Casa Vacanza. Ne sono un esempio:

• Pulizia: è importante che gli ospiti trovino l’appartamento pulito al loro arrivo. In alcuni casi si può offrire un servizio di pulizia intermedio o su richiesta.
• Lenzuola e asciugamani: fornire biancheria pulita durante il soggiorno è essenziale. Per soggiorni medio-lunghi, si consiglia anche un ricambio.
• Wi-Fi: al giorno d’oggi una connessione internet stabile viene considerata a tutti gli effetti un servizio essenziale nel mercato degli affitti brevi, soprattutto per ospiti internazionali o ospiti in smartworking.

I servizi extra in una casa vacanza

Per quanto riguarda i servizi extra, invece, sono tra i più apprezzati dagli ospiti e spesso incentivano le prenotazioni e ti aiutano a ricevere più recensioni positive. Le recensioni hanno un’importanza fondamentale per le strutture ricettive perché mostrano il grado di soddisfazioni dei clienti; per questo abbiamo dedicato un intero articolo a questa tematica. 

Tra i servizi extra più richiesti ed apprezzati troviamo:

• Self check-in: negli ultimi anni è diventato sempre più diffuso tra i proprietari di Case Vacanza che non si occupano esclusivamente di affitti brevi. Il self check-in permette estrema autonomia sia agli ospiti che agli host, limitando il più possibile l’insorgere di incomprensioni. Si tratta di uno degli elementi cardine anche per chi vuole gestire una casa vacanza a distanza.
• Cucina attrezzata: questo dettaglio viene estremamente apprezzato soprattutto dagli ospiti che scelgono case dotate di cucina per evitare pasti fuori casa. Si possono fornire sia pentole e stoviglie sia un kit di benvenuto (acqua, caffè, snacks, sale e olio).
• Consigli locali: offrire informazioni su luoghi da visitare, ristoranti, escursioni o eventi nelle vicinanze.
• Culla e seggiolone: le famiglie che viaggiano con bambini piccoli apprezzano moltissimo che la casa sia attrezzata per accoglierli. Puoi inserire questi servizi extra anche su previa richiesta.
• Accesso garantito agli animali: sono sempre di più le strutture che decidono di diventare pet-friendly e di adattare la struttura al soggiorno con gli animali. A tale proposito, abbiamo scritto un articolo per sottolineare i vantaggi di una casa vacanza pet-friendly.

Come gestire una Casa Vacanza

La gestione di una Casa Vacanza può essere più impegnativa di quanto si possa pensare, soprattutto se non costituisce il nostro unico impiego. Se i troppi impegni non ti consentono di seguire al meglio questo tipo di attività, puoi affidarti a delle agenzie come Ruralis, che si occuperà di gestire a livello digitale e burocratico la tua struttura su tutti i canali online di prenotazione.

Per la gestione della tua Casa Vacanza puoi scegliere tra una forma imprenditoriale e una forma non imprenditoriale. Nei prossimi paragrafi ti elencheremo quali sono le principali differenze tra le due categorie in materia di adempimenti fiscali.

Adempimenti fiscali e tassazione

Gli obblighi fiscali sulle Case Vacanza dipendono dalla tipologia di gestione che si sceglie per la  propria attività. 

Per poter gestire la tua casa Vacanza in forma imprenditoriale dovrai gestire più di 3 appartamenti in maniera continuativa. Di conseguenza, occorre che tu sia regolarmente iscritto al registro delle imprese e in possesso di Partita IVA. Il comune di residenza avrà poi il compito di accertarsi che i requisiti strutturali ed igienico sanitari della struttura siano conformi alle norme nazionali sulla sicurezza.

Se gestisci l’attività individualmente e con continuità, anche se per periodi stagionali, il reddito che otterrai verrà considerato reddito d'impresa. Se invece scegli di gestire la tua attività come una vera e propria organizzazione aziendale, potrai scegliere se applicare un regime forfettario o un regime ordinario, a seconda delle tue esigenze.

Per poter gestire la tua Casa Vacanza in forma occasionale e non imprenditoriale, invece, dovrai gestire meno di 3 unità abitative all’interno dello stesso comune. In questo caso non è obbligatoria la Partita IVA e quindi non occorre rilasciare la fattura, basterà una semplice ricevuta sulla quale (se si superano i 77,47€) bisognerà applicare una marca da bollo. 

I criteri per definire l’Occasionalità ed il periodo di inattività della struttura variano di Comune in Comune ma generalmente vanno dai 90 ai 120 giorni all'anno. Durante questo periodo è comunque possibile affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale. 

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi, potrà essere eseguita tramite due modelli:

• Il Modello 730: I compensi dovranno essere indicati nel rigo D5 codice 1. In quest’area sarà possibile indicare anche le spese sostenute nella gestione della Casa Vacanza.
• Il Modello Unico: I compensi derivanti dall’esercizio di una Casa Vacanza non imprenditoriale dovranno essere indicati nel Rigo RL14. Anche in questo caso sarà possibile indicare le spese sostenute nella gestione della casa Vacanza.

Adempimenti amministrativi

Per gestire al meglio la tua Casa Vacanza, dovrai anche rispettare alcuni adempimenti amministrativi, sia che tu decida di optare per una gestione imprenditoriale sia una non imprenditoriale. In particolare, ci riferiamo a:

• Pagamento dell’imposta di soggiorno: in alcuni comuni italiani è previsto il pagamento di una tassa per gli ospiti che vi soggiornano. L’imposta dovrà essere riscossa dall’host e versata poi al Comune di appartenenza. L’importo totale viene calcolato a persona per ogni singola notte e può variare in base alla tipologia della struttura e in base ad ogni Comune.
• Registrazione Ospiti alla Questura: è obbligatorio comunicare i dati degli ospiti sul portale online della Questura: Alloggiati Web. La comunicazione dovrà necessariamente essere fatta entro 24 ore dal check-in dell’ospite.
• Comunicazione a fini statistici: in molte regioni è necessario comunicare i flussi turistici ad enti regionali o all’ISTAT con cadenza mensile o settimanale, a seconda del portale di riferimento.
• Regolarizzazione tramite CIN: Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) viene rilasciato dal Ministero del Turismo e dovrà essere presente sia su tutti i portali di vendita online che all’esterno dell’immobile. Si tratta di un codice identificativo per tutte le case adibite ad affitto turistico, sia alberghiere che extralberghiere

Ti ricordiamo che questi obblighi possono variare a seconda del Comune in cui intendi aprire la tua attività, quindi ti suggeriamo di informarti sempre presso gli uffici del tuo comune di residenza. 

Come pubblicizzare una casa Vacanza

Per riuscire ad incrementare le vendite del tuo immobile, è necessario pubblicarlo sui giusti canali. Le OTAs (Online Travel Agencies) sono piattaforme di prenotazione online che si occupano appunto di agevolare le prenotazioni per ogni tipo di struttura, permettendo agli host di raggiungere un pubblico nettamente più vasto. Tra le OTAs più famose troviamo: Booking, Airbnb, Vrbo, Expedia e tante altre di libero accesso. Queste piattaforme applicano ad ogni prenotazione una commissione per i propri costi di gestione, tale importo verrà autonomamente sottratto dall’accredito del tuo ricavo. 

Agenzie e imprese specializzate svolgono un ruolo essenziale nella gestione online delle Case Vacanza. Se hai intenzione di aumentare la visibilità della tua struttura, puoi rivolgerti ad aziende, come Ruralis, specialiste del settore del Digital Property Management che possono aiutarti a sfruttare al meglio la visibilità che i canali OTAs offrono! Contattaci compilando il form per avere maggiori informazioni.