Casa vacanze e Locazione turistica a confronto: le differenze principali

Pubblicato il 16/10/2023
Tempo di lettura: 10 minuti

Vuoi una rendita dalla tua seconda casa, o vuoi avviare un' attività vera e propria con gli affitti brevi? In questo articolo ti indicheremo le principali differenze per aiutarti a generare una rendita in breve tempo, specialmente in vista delle vacanze invernali!

In questo articolo andiamo a capire insieme le differenze tra locazione turistica e casa vacanze. Prima di svelarti le differenze principali vogliamo spiegarti cosa sono distintamente una casa vacanza ed una locazione turistica, quali normative e obblighi seguono, e quale tra le due tipologie di gestione potresti scegliere. 

Partiamo!

Cos’è una casa vacanze?

Casa vacanze

La Promessa, casa Villa Capitano

Come azienda che opera nel settore del Digital Property Management, spesso questa domanda è motivo di confusione! I termini casa vacanze e locazione turistica non sono sinonimi, anche se spesso si tende a chiamare "casa vacanza" qualsiasi soluzione adottata come dimora nei periodi di vacanza estiva o invernale.

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera che si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83, e può essere gestita in forma imprenditoriale o occasionale.

Le case o appartamenti vacanze (CAV) sono unità abitative arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, date in uso a turisti e si differenziano principalmente dall’affitto breve turistico per la quantità e tipologia di servizi offerti agli ospiti.

I servizi extra sono solitamente collegati al territorio in cui si ospitano i viaggiatori (per esempio, sconti riservati per acquistare prodotti locali, vivere esperienze caratteristiche collegate al benessere o il semplice relax degli ospiti).

La normativa da seguire per le case vacanze

La normativa di riferimento è la Legge Regionale - Legge n.217/83, che può essere interpretata con alcune eccezioni di regione in regione, per questo ti consigliamo di recarti presso il comune in cui vuoi avviare l’attività ed informarti in modo più specifico, specialmente se non intendi farti affiancare!

In generale, la durata della locazione non può essere superiore a 90 giorni.

Quali sono i miei obblighi come proprietario di una casa vacanze?

Se desideri adibire la tua seconda casa come casa vacanze per guadagnare con gli affitti brevi, devi ricordare che si tratta di una struttura che metterai a disposizione di ospiti e viaggiatori. Per questo motivo, sei tenuto a rispettare degli obblighi relativi alla struttura e ad alcuni servizi di base. Ti elenchiamo i più diffusi:

  • Estintore e cassetta pronto soccorso,
  • luce di emergenza,
  • conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai rispettivi regolamenti comunali,
  • devono essere accatastate come abitazioni civili,
  • avere una superficie minima utile non inferiore a 8 mq per ciascun posto letto,
  • in caso di appartamenti con una sola stanza (monolocale) adibiti a case vacanze, la superficie minima è di 28 mq per una sola persona e 38 mq per due persone,
  • deve essere garantita la fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale,
  • il proprietario o gestore deve provvedere alla manutenzione dell’immobile e degli arredi e alla pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente

Ti ricordiamo che questi obblighi possono variare secondo l'interpretazione della legge da parte del Comune in cui intendi aprire la tua attività, quindi ti chiediamo di informarti sempre e chiedere conferma in ogni caso. Tuttavia, agenzie e imprese specializzate, come Ruralis, svolgono un ruolo essenziale nell'ambito della gestione di proprietà e nella comprensione delle tematiche legate alla gestione di case vacanze. Grazie a un profondo know-how nella comprensione delle leggi fiscali e delle normative locali che regolano la gestione di immobili, noi di Ruralis operiamo sulle aree interne del territorio italiano proprio per dare sostegno ai proprietari di immobili.

Che obblighi fiscali ho?

Puoi gestire la tua casa vacanza sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale, ecco le differenze principali in materia di adempimenti fiscali!

1) Gestione non imprenditoriale

Per poter gestire la tua casa vacanze in forma non imprenditoriale, devi gestire meno di 3 appartamenti in modo occasionale.

L’ Occasionalità ed il periodo di inattività per locazione senza P.IVA varia di Comune in Comune. Il periodo può andare dai 90 ai 120 giorni all'anno. Durante tale periodo, è possibile comunque affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale.

In questo caso, i tuoi obblighi fiscali sono:

  • Ricevuta non fiscale e marca da bollo.
  • Tassazione per la gestione della casa vacanze non imprenditoriale
  • Dichiarazione dei redditi

La dichiarazione dei redditi potrà essere eseguita tramite due modelli.

Il Modello 730-I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati nel quadro B dei fabbricati - redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati. I compensi derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non imprenditoriale dovranno essere indicati nel rigo D5 codice 1. In questo, sarà possibile indicare anche le spese sostenute nella gestione della casa vacanze.

Altrimenti potrà essere utilizzato il Modello Unico- Se non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai riportare nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati) la somma del reddito percepito con il tuo immobile. I compensi derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non imprenditoriale dovranno essere indicati nel rigo RL14. Anche in questo modello sarà possibile indicare le spese sostenute nella gestione della casa vacanze.

Redditi fondiari e redditi diversi, qual'è la differenza?

I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".

Chi affitta una casa non propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.

2) Gestione non imprenditoriale (con P.IVA)

Per poter gestire la tua casa vacanze in forma imprenditoriale devi gestire più di 3 appartamenti. Di conseguenza dovrai avere:

  • P.IVA
  • Iscrizione al Registro delle Imprese
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come d’impresa;
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se la locazione superiore a 30 giorni da trasmettere all’Agenzia delle Entrate indicando l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.

La forma di tassazione per la gestione della casa vacanze in modalità imprenditoriale

Se l’attività è esercitata in forma individuale, affinché generi reddito d’impresa, la prestazione dev’essere resa con costanza, quindi abitualmente, in maniera stabile e continuativa, anche se stagionale (art. 55 co. 1 del TUIR).

Se scegli di gestire la tua attività con una vera e propria organizzazione aziendale ed offerta di servizi accessori la tassazione sarà configurata per il reddito d’impresa e potrai scegliere di applicare il regime forfettario o ordinario.

Regime forfettario

Il regime forfettario è un’opzione fiscale vantaggiosa per le piccole attività con ricavi contenuti. Consente di pagare una tassa sostitutiva del 15% sull’80% del reddito effettivo, senza dover presentare la contabilità.

Regime ordinario

Nel regime ordinario, si applicano le normali aliquote IRPEF e INPS sul reddito d’impresa. È necessario presentare la contabilità e dedurre le spese effettivamente sostenute.

Adempimenti amministrativi per la casa vacanze

Dovrai ottenere dal Comune di residenza l’autorizzazione tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari
e comunicare il listino prezzi alle autorità competenti.

Sono adempimenti obbligatori sia nel caso di gestione a P.IVA che non imprenditoriale:

  • Rilevazione Turistiche ISTAT
  • Trasmissione Schedine Alloggiati WEB
  • Pagamento Tassa di Soggiorno
  • CIN
  • Comunicazione dei Prezzi

Cosa cambia con le nuove leggi sugli affitti brevi: Cos’è il CIN

Nella nuova riforma, attesa entro il prossimo Novembre (2023) tra le novità ci sarà l’obbligo del CIN, rilasciato dal ministero del turismo che dovrà essere presente su tutti i portali di promozione ed anche all’esterno dell’immobile. Si tratta di un codice identificativo nazionale (CIN) destinato a tutte le case adibite ad affitto turistico, riguarda sia le strutture alberghiere che  extra-alberghiere. Il CIN andrà a sostituire il CIR(codice identificativo regionale)

Perché è importante? L’obbiettivo è quello di  garantire la concorrenza leale, la sicurezza del territorio e a contrastare le forme irregolari di ospitalità.

Attenzione: Il mancato adempimento comporta multe da 500€ a 2500€ (art. 39, comma 3-bis, Legge regionale 27/2015).

Durata del soggiorno: Il soggiorno non può essere della durata superiore ai 90 giorni.

Cos’è un alloggio turistico?

CASA e RUDERE selezione x Ruralis 77

Se hai intenzione di affittare un alloggio turistico dovrai mettere a disposizione l’abitazione per un breve periodo di tempo, con biancheria pulita ad ogni nuovo arrivo, ed occuparti delle pulizie finali al termine del soggiorno. La locazione turistica rappresenta un esercizio del diritto di proprietà privata, in quanto è regolata dal codice civile (articolo 1571 e seguenti).

A differenza della Casa vacanze non sono previste le prestazioni di servizi accessori come colazione, pulizie etc.

Alloggio turistico normativa

Le normativa di riferimento sono  il Codice Civile - Art. 1571 e seguenti Art. 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011),  la legge 431/1998 e il d.l. 50/2017.

Durata della locazione:

  • Meno di 30 giorni consecutivi nessun obbligo di contratto tra le parti
  • Superiore a 30 giorni: obbligo registrazione del contratto presso presso l’ Agenzia delle Entrate

Quali sono i miei obblighi come proprietario di un alloggio turistico?

Se intendi adibire una seconda casa a locazione turistica  devi ricordare che si tratta di una struttura che metterai a disposizione ad ospiti e viaggiatori e sei tenuto a rispettare degli obblighi, relativi alla struttura e ad alcuni servizi di base che in questo caso sono davvero essenziali rispetto alla “casa vacanze”

I servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani al check in e lo svolgimento della pulizia al check out secondo l'Art. 4 del decreto legislativo 50/2017.

Non sono previsti altri obblighi, anche se pare che nel nuovo decreto(probabilmente novembre 2023) sarà obbligatorio predisporre un estintore per immobile.

Per trarre il massimo dalla attività potrai predisporre:

  • Wi-Fi
  • cucina attrezzata
  • aria condizionata

Inoltre, nella Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 è stato ritenuto che altri servizi che corredano la messa a disposizione dell'immobile come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, risultano strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sul canone o sul corrispettivo.

Che obblighi fiscali ho?

Come per le case vacanze puoi gestire la tua locazione turistica in forma imprenditoriale, o non imprenditoriale.

Ecco le differenze principali in materia di adempimenti fiscali!

1) Gestione non imprenditoriale

Si possono affittare massimo 4 appartamenti. Tuttavia, con il nuovo decreto, il numero di appartamenti gestibili dovrebbe scendere a 2.

L’Occasionalità ed il periodo di inattività per locazione senza P.IVA varia di Comune in Comune varia dai 90 ai 120 giorni all'anno. Durante tale periodo, è possibile comunque affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale.

Gli obblighi fiscali per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale sono:

  • Numero di immobili: massimo 4
  • Dichiarazione redditi, Modello Unico, redditi da locazione come occasionali
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione risulta superiore a 30 giorni
  • L’emissione di una ricevuta semplice e non fiscale (con apposizione di marca da bollo da €2 se superiore ai €77,47)

La forma di tassazione per la gestione della locazione turistica in modalità non imprenditoriale

Sostanzialmente, esistono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi. Come avremo modo di analizzare nel seguito, le opzioni a disposizione del titolare del reddito sono (Circolare n. 24/E/2017):

  • La tassazione ai fini IRPEF del reddito (può essere un reddito fondiario o diverso per il comodatario)
  • La tassazione con cedolare secca, questo sia per il proprietario, sia per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile.

In entrambi i casi si deve tenere conto che se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario (agente immobiliare) che interviene nei pagamenti è prevista l’applicazione di una ritenuta del 21%. Si tratta di una ritenuta di acconto (o di imposta se si sceglie la cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito, questa somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.

Redditi fondiari e redditi diversi, qual'è la differenza?

I redditi fondiari sono redditi derivanti dalla proprietà, dall'affitto o dall'uso di terreni agricoli o edificabili, nonché da diritti reali su tali terreni. Questi redditi sono generalmente associati a beni immobili come terreni agricoli, terreni edificabili e fabbricati rurali. Esempi di redditi fondiari includono l'affitto di terreni agricoli, canoni di locazione e proventi dalla vendita di terreni. In Italia, questi redditi sono soggetti a tassazione in base a aliquote specifiche e possono beneficiare di detrazioni fiscali. I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".

I redditi diversi, invece, rappresentano una vasta gamma di redditi che non sono legati all'uso o alla proprietà di beni immobili. Questa categoria comprende redditi come interessi bancari, dividendi da azioni, rendite da contratti di assicurazione, redditi da attività di investimento e compensazioni per danni subiti. Sono chiamati "diversi" poiché rappresentano redditi residui provenienti da fonti varie. In Italia, i redditi diversi sono tassati in base a norme fiscali specifiche e aliquote adeguate. Chi affitta una casa non propria (sublocazione o comodato d'uso) genera “redditi diversi”.

2) Gestione imprenditoriale (con P.IVA)

Il co. 595, dell’art. 1, della Legge n. 178/20 ha introdotto una presunzione di imprenditorialità legata all’esercizio di attività di locazione breve da parte di privati. La disciplina prevede che la gestione di oltre 4 appartamenti per periodo di imposta comporti l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.

La gestione imprenditoriale prevede:

  • Possesso di P.IVA
  • Iscrizione al Registro delle Imprese
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come d’impresa;
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se la locazione superiore a 30 giorni da trasmettere all’Agenzia delle Entrate indicando l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.

Tassazione per la gestione della locazione turistica imprenditoriale

Se scegli di gestire una vera e propria impresa con organizzazione aziendale e offerta di servizi accessori, la tassazione sarà configurata per il reddito d’impresa e potrai scegliere di applicare il regime forfettario o ordinario.

Regime forfettario

Il regime forfettario è un’opzione fiscale vantaggiosa per le piccole attività con ricavi contenuti. Consente di pagare una tassa sostitutiva del 15% sull’80% del reddito effettivo, senza dover presentare la contabilità.

Regime ordinario

Nel regime ordinario, si applicano le normali aliquote IRPEF e INPS sul reddito d’impresa. È necessario presentare la contabilità e dedurre le spese effettivamente sostenute.

Attenzione: Le informazioni di questo contenuto non sono da considerarsi sempre valide, ti raccomandiamo di recarti presso uno studio che possa darti le informazioni specifiche per il tuo caso.

Adempimenti amministrativi

Nessun obbligo S.C.I.A. - in alcune Regioni bisogna inoltrare semplice richiesta al SUAP, mentre sono adempimenti obbligatori sia nel caso di gestione a P.IVA che non imprenditoriale:

  • Rilevazione Turistiche ISTAT
  • Trasmissione Schedine Alloggiati WEB
  • Pagamento Tassa di Soggiorno

Come menzionato prima, il CIN per ora non è obbligatorio ma lo diverrà con il nuovo decreto, a partire da Novembre 2023.

Durata del soggiorno: Il soggiorno non può essere della durata superiore ai 90 giorni.

Normativa Regionale in ambito degli affitti brevi

Che tu decida di gestire una locazione turistica oppure una casa vacanze dovrai rispettare la normativa Regionale o Comunale. In particolare, i Comuni di grandi dimensioni adottano un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica, per questo motivo è necessario rivolgersi allo Sportello SUAP del Comune di riferimento per assicurarsi di adempiere a tutti gli obblighi vigenti.

Conclusioni

La differenza tra la gestione di una casa vacanza o locazione breve riguarda principalmente i servizi accessori che potrai offrire (colazione, cambio biancheria etc.) ed alcuni adempimenti amministrativi come la durata massima del soggiorno, oppure il numero delle strutture gestibili senza P.IVA .

Al contrario, la differenza tra una gestione imprenditoriale e non riguarda:

  • il numero dei giorni in cui l’immobile è occupato,
  • la gestione di più di una strutture,
  • dall’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia e/o gestisce l’attività.

Che tu sia un proprietario di casa vacanze o di un alloggio turistico, generare un reddito proficuo dalla gestione di immobili può essere un percorso lungo e complicato. Per questo motivo, noi di Ruralis siamo specializzati nella gestione digitale di strutture lontane dalle aree interne. Grazie al nostro supporto, abbiamo aiutato più di 100 proprietari di case vacanze lontane dalle città ad ospitare più di 10.000 turisti fino ad ora!

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